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Controlli urbanistici e catastali prima di mettere in vendita un immobile

Hai intenzione di mettere in vendita la tua casa? Ebbene, vendere un immobile è una decisione importante, che necessita delle dovute accortezze, per scongiurare l’insorgere di problemi molto seri, come l’annullamento del rogito. Due condizioni da non sottovalutare assolutamente prima di intraprendere una compravendita immobiliare, sono la regolarità urbanistica e la conformità catastale dell’abitazione. Di cosa si tratta? Di seguito vedremo nello specifico cosa si intende per conformità catastale e regolarità urbanistica.

Conformità Catastale: tutto quello che devi sapere

La Conformità Catastale serve per certificare che lo stato reale dell’immobile corrisponda alle planimetrie in dotazione al Catasto presso l’Agenzia delle Entrate; dove sono conservati i dati di tutti gli edifici ubicati sul territorio italiano. Tra i documenti più importanti relativi a un immobile abbiamo la planimetria. Dalla planimetria deve risultare che la volumetria, le aperture e la disposizione degli ambienti interni ed esterni di un’abitazione, siano gli stessi riscontrabili da una perizia in loco. Anche la destinazione d’uso registrata al Catasto deve concordare con quella effettiva. Ad esempio, un’abitazione ad uso residenziale, non può essere utilizzata a scopi commerciali.

Nel caso in cui siano stati eseguiti interventi di ristrutturazione che hanno causato la variazione di un immobile, tali modifiche devono essere comunicate obbligatoriamente al Catasto tramite un avviso di “Variazione catastale”.

Diversamente, ovvero quando la planimetria reale non corrisponde a quella depositata all’Agenzie delle Entrate, ci troveremo di fronte a un caso di “Difformità catastale”.

La difformità catastale è una condizione che può inficiare gravemente l’esito di una compravendita immobiliare. Per questo, prima mettere in vendita un immobile, è opportuno verificare la “Conformità catastale” e, in caso di discordanze, procedere a risanarle.

Conformità catastale e Conformità urbanistica: quali sono le differenze?

La conformità catastale e la conformità urbanistica sono due concetti distinti che, molto spesso, vengono accumunati, soprattutto dai meno esperti del settore.
La conformità catastale è la verifica di una planimetria rispetto allo stato reale dell’immobile, la conformità urbanistica ne attesta la regolarità in osservanza ai Titoli Edilizi presentati. Ovvero, con la conformità urbanistica si attesta la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli abitativi edilizi che sono stati autorizzati dal Comune per la costruzione. Inoltre, per verificare la conformità catastale bisogna rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, mentre per la conformità urbanistica bisogna interpellare il Comune dove è ubicato l’immobile. Ad esempio, per verificare se un’abitazione è dotata di conformità urbanista, si dovrà confrontare lo stato reale dell’immobile con il progetto deposto presso gli archivi comunali.

I titoli abitativi hanno denominazioni diverse a seconda del periodo cui è stato costruito l’immobile: si tratta di “concessione edilizia” per gli edifici costruiti a partire dal 1942 fino al 1977, di “licenza edilizia” per le abitazioni edificate tra 1977 e il 2003 , e di “permesso per costruire” per gli immobili edificati a partire dal 2003. Altri titoli che regolarizzano la conformità urbanistica di un’abitazione sono i permessi straordinari, le sanatoria o i condoni. Con la sanatoria si possono regolamentare le variazioni che potevano essere attuate, ma che non sono state dichiarate al Comune nel momento in cui sono state realizzate. Con il condono, invece, potevano essere regolamentati anche gli interventi che non si potevano eseguire, perché vietati dalle norme edilizie.

Come e perché verificare la conformità urbanistica e catastale

In occasione di una compravendita è necessario, dunque, accertarsi della regolarità urbanistica dell’immobile, al fine di escludere la presenza di qualunque difformità.

Ricorda che, per combattere l’abusivismo edilizio, la legge rende nulli i contratti di vendita che riguardano immobili che non possiedono la conformità urbanistica e catastale. I poche parole, se vendi una casa non conforme, l’atto di vendita non avrà alcun valore legale. Inoltre, se dichiari il falso durante l’atto notarile, dovrai risponderne davanti alla legge. Per effettuare la verifica della conformità catastale e urbanistica, puoi affidarti alla consulenza di un tecnico abilitato, che potrà aiutarti anche a sanare eventuali difformità.
In caso di difformità catastali bisogna distinguere tra quelle sanabili e quelle non sanabili: nel primo caso il venditore deve provvedere, di tasca sua, a ripristinare la regolarità urbanistica dell’immobile, adempiendo, in tal modo, alla sanatoria. Nel caso in cui non sia possibile risanare le difformità, non si potrà concludere l’atto di vendita in quanto il contratto risulterebbe nullo secondo la normativa vigente. Ricordiamo che la conformità urbanistica è utile anche per chiedere un mutuo o per trasferirlo presso un altro istituto.
Fanno eccezione per quanto riguarda i titoli abitativi gli immobili storici, ovvero tutti gli edifici che sono stati costruiti prima del 1942, anno dell’entrata in vigore della “Legge urbanistica” e quelli edificati fino al 1967, anni in cui era ancora in vigore la licenza edilizia. Per questi immobili, al momento dell’atto notarile, non dovranno essere indicati gli estremi dei titoli abitativi dell’abitazione.

Ma come fare, dunque, per poter vendere il proprio immobile in sicurezza?

Facile! Basta rivolgersi a un professionista del ramo immobiliare, che ti aiuterà a verificare la conformità catastale e urbanistica, indicandoti, in caso di difformità, quali azioni svolgere per regolamentare lo stato del tuo immobile.  Per questo noi dell’Agenzia Immobiliare Ni.La. di Pisa abbiamo creato “NiLa Casa Verificata” un servizio che ti permette di vendere il tuo immobile in tutta tranquillità!

Vendere casa con l’assistenza dell’ Agenzia Immobiliare Ni.La. consente la sicurezza di mettere sul mercato un immobile verificato e certificato.

Ciò è fondamentale per avviare un processo di vendita il più possibile lineare senza grosse sorprese.

Vediamo nel dettaglio cos’è NiLa Casa Verificata e cosa faremo nello specifico prima di promuovere il tuo immobile:

  • Sopralluogo all’immobile da parte di un tecnico abilitato;
  • Verifica urbanistica e catastale con ricerca presso gli archivi del Comune e del catasto;
  • Redazione APE (Attestato Prestazione Energetica);
  • Visure storiche e Planimetrie Catastali;
  • Ispezione Ipotecaria;

Relazione riepilogativa delle ricerche effettuate presso catasto e Comune.